Arrendamento urbano: o que muda com a nova lei?

Com a reforma do arrendamento urbano, o processo inicia-se com a iniciativa do senhorio que propõe a actualização de renda, o prazo e duração do contrato.

O senhorio faz uma proposta ao inquilino que tem de se pronunciar em 30 dias.

Na sua resposta o inquilino pode optar por uma das cinco situações que passamos a descrever:

1 – Pode aceitar a proposta do senhorio, e, nesse caso a renda é actualizada com o valor proposto, e o contrato passa a vigorar pelo prazo de cinco anos, a menos que haja acordo quanto à duração e tipo de contrato.

2- Não aceita a proposta do senhorio e, faz uma contraproposta com a indicação de outro valor de renda, o tipo de contrato e duração do mesmo.
Neste caso, se o senhorio aceitar a contraposta feita pelo inquilino a renda considera-se actualizada pelo período de cinco anos.
Se não aceitar a proposta do inquilino, o senhorio pode reagir de duas formas:

Denuncia o contrato de arrendamento e paga ao inquilino uma indemnização equivalente a cinco anos de renda que é apurado em função do valor médio das duas propostas apresentadas (a do senhorio e a do inquilino).

Actualiza a renda tendo por referência o valor patrimonial tributário (VPT), correspondendo o valor da renda anual a 1/15 do VPT, e vigorando o contrato pelo prazo de cinco anos.

3- O inquilino pode ainda denunciar o contrato, sendo que, nesse caso tem o prazo de três meses para desocupar o imóvel, não se procedendo a actualização de renda. Tem direito, caso tenha efectuado obras a uma compensação pela execução das mesmas.

4- Pode ainda o inquilino, a quando da recepção da carta do senhorio invocar circunstâncias de carência económica. Nestes casos, existe um período transitório de cinco anos em que a actualização está limitada ao esforço que cada agregado familiar tem de fazer para conseguir pagar a renda da habitação. Essa a taxa de esforço não pode ser superior a 25% do rendimento do agregado familiar, tendo como plafond 1/15 do VPT.
Quando o rendimento do agregado familiar seja inferior a 500 euros mensais, a taxa de esforço é de 10%.

Para rendimentos entre 500 euros e 1500 euros mensais a taxa de esforço é de 17%.
Passado o período de cinco anos a renda pode ser actualizada com os valores de mercado e sem qualquer consideração pelos rendimentos dos inquilinos.
5- Por fim, no caso de inquilinos com idade igual ou superior a 65 anos, inquilinos com deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, aplicam-se as regras da negociação, salvo existindo carências económicas. Podem também invocar e beneficiar do período de transitório de cinco anos.

Esta nova lei regulamenta, pois, a actualização das rendas mais antigas, incidindo nos contratos celebrados antes de 1990, e afecta cerca de 255 mil contratos de arrendamento, segundo os dados que constam do Censos 2011 do Instituto Nacional de Estatística.

Não deixa desprotegidos os arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60 por cento e baixos rendimentos visto assegurar, mesmo após o decurso do período de cinco anos de proteção previsto na lei”.”sem prejuízo da remissão para o procedimento de negociação findo aquele período, a não existência de despejo por mera vontade do senhorio, fixando-se o valor da renda anual, na falta de acordo entre senhorio e arrendatário, em 1/15 do valor patrimonial tributário do prédio”.

Relativamente a inquilinos que tenham rendimentos avultados, e muitos os têm, esta nova lei vem permitir que as rendas deixem de ter um valor simbólico através de uma negociação entre o senhorio e o inquilino.

S&P Advogadas, Cristina Sanches – Paula Pereira
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